【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】國(guó)際情勢(shì)回穩(wěn)，央行暫緩升息維持低利環(huán)境，愈來愈多的投資人轉(zhuǎn)戰(zhàn)更具實(shí)用價(jià)值及穩(wěn)定租金收益的商用不動(dòng)產(chǎn)，9月開始，超過億元以上的大型商辦標(biāo)售案接連開出紅盤，一級(jí)戰(zhàn)區(qū)敦南商辦的買氣尤其熱，包括國(guó)泰敦南大樓、摩天敦南大樓、新光敦南大樓、凌雲(yún)通商大樓、華票總部大樓及潤(rùn)泰金融大樓接連高價(jià)成交，激勵(lì)商辦行情看漲。

根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)，2011年第三季中小型商辦價(jià)格再創(chuàng)歷史新高，成交均價(jià)每坪達(dá)61.8萬，相較3年前金融海嘯時(shí)，漲幅高漲62%。壽險(xiǎn)業(yè)及置產(chǎn)大戶大舉進(jìn)場(chǎng)買辦，今年購(gòu)買商辦為置產(chǎn)考量的買家穩(wěn)占5成以上，11月緊接著上場(chǎng)的三鼎不動(dòng)產(chǎn)投資信託(REITs)標(biāo)售案，公開總底價(jià)高達(dá)62.485億元，預(yù)期又將可吸引市場(chǎng)一波搶購(gòu)熱潮。

2011年商辦標(biāo)售成績(jī)表現(xiàn)亮眼，總價(jià)超過10億元以上的成交案件累計(jì)超過20宗，尤其由REAT、REITs釋出的商辦標(biāo)售案動(dòng)輒數(shù)十億元，吸引市場(chǎng)投資人熱烈迴響，壽險(xiǎn)業(yè)加碼資金投資商用不動(dòng)產(chǎn)，累計(jì)投資金額已超過350億元，佔(zhàn)總交易金額達(dá)35%，居各產(chǎn)業(yè)之冠，帶動(dòng)商辦標(biāo)售再創(chuàng)佳績(jī)。

永慶資產(chǎn)管理協(xié)理黃增福表示，壽險(xiǎn)業(yè)持續(xù)買進(jìn)市中心商辦大樓，除了可消化資金運(yùn)用、賺取穩(wěn)定租金收益，待3~5年後重新再釋出，又可賺一筆資產(chǎn)增值獲利，故未來仍將積極買進(jìn)具增值潛力的商用不動(dòng)產(chǎn)。而底價(jià)高達(dá)62.485億元的三鼎REITs案將於下個(gè)月開標(biāo)，本案分為兩標(biāo)，包括A標(biāo)的臺(tái)北市東區(qū)「香檳大樓」、桃園蘆竹「誠(chéng)品物流大樓」，以及B標(biāo)的南京東路五段「前瞻21大樓」，可望再吸引資金雄厚的壽險(xiǎn)業(yè)、上市法人及外資進(jìn)場(chǎng)搶標(biāo)。

觀察中小型辦公大樓的價(jià)量變化，根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)，第三季辦公均價(jià)每坪61.8萬，較前季上漲11%，年漲幅達(dá)26.6%，價(jià)格持續(xù)創(chuàng)新高，若與3年前的金融海嘯時(shí)期相比，漲幅更高達(dá)62%。交易量部分，由於中小型B辦大樓開價(jià)拉高，使仲介委賣成交量維持平盤，B辦市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量平的格局。


黃增福指出，商辦市場(chǎng)不受奢侈稅影響，標(biāo)售個(gè)案屢創(chuàng)高價(jià)引領(lǐng)價(jià)格向上走勢(shì)，目前均價(jià)漲幅已是歷年來的最高；雖然下半年住宅買氣大幅滑落，但商辦交易量仍有一定水準(zhǔn)，主要是以換辦需求的自用業(yè)主、及賺取穩(wěn)定租金報(bào)酬的置產(chǎn)客戶，持續(xù)買家市區(qū)中小型的B辦產(chǎn)品。若觀察第一季至第三季商辦買方的購(gòu)買動(dòng)機(jī)變化，可發(fā)現(xiàn)置產(chǎn)買方比重已穩(wěn)居5成以上，為撐起商辦市場(chǎng)的大宗買盤。

兩岸開放政策持續(xù)鬆綁，ECFA效益擴(kuò)大與臺(tái)灣投資環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，加上政府極力推動(dòng)全球招商，使得今年陸資來臺(tái)投資件數(shù)大獲成長(zhǎng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)部投資審議委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前陸資來臺(tái)投資件數(shù)累計(jì)182件，今年1~9月就有80件陸資案核準(zhǔn)通過，已超越去年全年的79件。

進(jìn)一步觀察陸資來臺(tái)駐點(diǎn)的辦公區(qū)域，已設(shè)辦公場(chǎng)所的129家有76家分布在臺(tái)北市，且主要集中在市中心的松山、信義、中山、大安等區(qū)。黃增福說明，就目前來臺(tái)陸資以中小企業(yè)及個(gè)人為主，大型陸資法人企業(yè)將是未來招商的主要目標(biāo)，而市中心的辦公大樓仍深受陸資企業(yè)的青睞，故對(duì)於未來商辦價(jià)格、租金行情的走勢(shì)，長(zhǎng)線仍將是看漲。

展望商辦後市，黃增福表示，ECFA後續(xù)的貨品貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易，以及爭(zhēng)端解決與投資保障協(xié)議等都仍在協(xié)商中，因此，未來兩岸經(jīng)貿(mào)將朝向更緊密的發(fā)展，透過連結(jié)擴(kuò)大全球佈局，將有效提升臺(tái)灣的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，增進(jìn)商用不動(dòng)產(chǎn)的未來需求。臺(tái)灣投資環(huán)境持續(xù)改善，內(nèi)需市場(chǎng)穩(wěn)健成長(zhǎng)，政府也持續(xù)發(fā)展新興市場(chǎng)商機(jī)，緩和全球經(jīng)濟(jì)減弱對(duì)我國(guó)貿(mào)易的不利影響，並極力推動(dòng)全球招商，吸引外資、陸資持續(xù)來臺(tái)，鼓勵(lì)民間投資，促進(jìn)就業(yè)市場(chǎng)，提振內(nèi)需動(dòng)能，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，對(duì)未來景氣與商用不動(dòng)產(chǎn)投資仍可審慎期待。